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近期，当局关心房地产库存，官方也热议这一话题。比如多篇媒介报导当前库存规模之大，需要10年去化，够2亿多人栖身。而官方并没有具体数据公布。因而，大家你猜我猜，郁闷而惊骇。
自去年此后，“去库存”庖代“控房价”，成为当之无愧的楼市新中间。11月10日，核心财经带领小组第十一次会议提出，要弥合房地产库存，促进房地财产持续发展。业内子士指出，房地产策略再次释放调整旗帜暗记，意味着去库存仍将是核心。可是若何理解库存并测算库存，是评判将来商场和策略走势的第1步。面临房地产库存若干好多的诘问，各方有不必的版本。有大师默示，待售库存加上已批未建库存、在建未售库存，“三大块”待消化库存算计规模大约为140.9亿平方米，10年才干消化完毕。
国度统计局公布数据显现，停止10月底，全国商品房待售面积6.8亿平米，此中商品住宅待售面积为4.4亿平米。关切，这个方针只包含已落成的现房，不含期房。
全国商品房待售面积，过20年一向呈增加态势，这其实不算什么怪事。要紧是因为全国商品房出售面积呈增加态势。总有些房子一时卖不掉。只在楼市火爆的2004年和2007年，这个方针曾小幅下降过。但从2011年入手下手，待售面积俄然快增，但增速冲高后回落，2013年高达40%，2014年20%，本年10月已放缓至18%。这就意味着，库存压力将近见顶了。
图1 全国商品房待售面积与去化周期
除现房库存，还有期房库存。但期房库存其实其实不太主要，卖房需要一个周期，从拿到预售证到开盘，到签约备案，一般需要几个月。假如开盘后半年、一年都没出卖去，并已成为现房(由预售至落成，住宅小区需要1-2年，办公楼、商场需几年)，则说明白实出售困难。
是以，期房库存很难界定，究竟开盘今后几个月没出卖去算库存？统计局也因搞不清这个成绩，所以只监测和公布现房数据，而公布期房待售面积。
既然全国无地下统计，则只可看个别城市。比如以北京住建委公布的数据显现：之前商品住宅现房库存小于期房库存，从本年4月底，现房库存头次跨越期房库存，并保持上升趋势。停止本年5月18日，北京商品住宅大户型现房存量面积达到594万平方米，比小户型现房存量面积高出82%，达到历史峰值。
动作一线城市的北京，整体来看，住宅供不应求，现房数量小于期房，才相符逻辑。因为出售速度快，大都期房还没等到酿成现象，就已出售出去了。如斯推理，那么大都楼市低迷的三四线城市，现房数量就更应大于预房了。这也只是推想。我们暂按待全国售预房和现房的数量不差多，即现房为4.4亿平米，期房为4.4亿平米，二者算计8.8亿平米高低。假如将这两类存货除以本年前10个月月均商品住宅销量(0.84亿平米)，便可得出需要约11个月，就能够去化完。
纵观近些年的出售面积与新开工面积，每一年的出售面积都少于新开工面积，也就形成了库存。比如，2009年开发企业商品住宅新开工面积9.3亿平米，商品住宅出售面积为8.6亿平米；2014年为新开工面积12.5亿平米，商品住宅出售面积为10.5亿平米。不过，还有应考虑到：新开工面积中的少量住宅，或者由开发商代为当局建设出租型保障房，或者本身持有经营。
另外，还有两种潜伏的期房：一种是已开工，但还没有预售。另外一种是已购地，但还没有开工。前者比力难以测算，后者则有官方数据。比如，国度统计局数据注解，2013年全国房地产开发企业待开发土空中积4.2亿平米，假如按2的容积率，则可建成近9亿平米的住宅。其实，近十年，这一购地数据，基础底细与开发商购地数据临近，也即整体上看，开发商手中持有一年能卖完的地盘存货。
这很平常。开发商是商业动物，当房子欠安卖的时刻，自然会停息拿地。所以，全国开发商手中的存量宅地，规模其实不可怕。当前，规模较大的存货，应在已开工，却未售出的那部门。其次才是现房库存。
从大城市来看，上海房地产研究院监测的全国35个城市(4个一线城市，20个二线城市，11个三线城市)的商品住宅库存变更，此中包含期房和现房库存。停止2015年10月底，库存总量为2.7亿平方米，但比力2011年上半年增加了一倍高低。不过，去年下半年不再增加，本年有所下滑，压力缓和。
图2 35个城市新建商品住宅库存量数据
当前，我国新建商品住宅出售面积逼近历史高位，但尚难断定见顶。出售规模越大，所需库存也越大，所以2010年全国商品房待售面积明明大于2005年，不克不及是以而觉得2010年的楼市比2005年低迷。此时，库存去化周期能更正确的衡量库存压力大小水平。
2015年前10月，全国商品住宅出售面积8.4亿平米，此中现房面积为1.8亿平米，占比为约21%。停止10月底，全国商品住宅现房待售面积为4.4亿平，除以本年前10个月的月均现房销量(0.18亿平米)，得出当前商品住宅现房库存的去化周期为24个月。这一数值比力合理值明明偏高。
可是，因为期房出售的去化周期一定明明小于现房，归纳综合来看并没那么可怕。可以大概推算期房去化周期。新开工面积会转移为期房，大都项目为一年高低。2014年全国开发企业的商品住宅新开工面积为12.5亿平米，假定剔除二成的开发企业为当局代建筑面积积及矜持面积，还有约10亿平米转移为期房，除以2015年约10亿平米的商品住宅销量，则去化周期为12个月高低。这一数值，与上文的另外一种算法的11个月，非常十分接近，可以相互佐证。
另外，库存压力测验测验，还能够拿国度统计局历年的商品房待售面积(现房)，除以当前商品房出售面积(现房与期房)，得出去化周期。当然两组数据口径有差异，但其走势能说明成绩(图1)：1997年今后去化周期一路下滑，2007年较低点，当时楼市*火爆；2011年今后，曲线快速进取，说明全国商品房供大于求，但本年前10个月的数值与去年基础底细持平，不再增添，说明库存压力能够正在或者将见顶了。
图3 35个城市新建商品住宅存销比走势
从大城市来看，上海房地产研究院的数据注解(图3)，10月份35个城市新建商品住宅存销比为12.5，这也意味着商场需要用12.5个月的工夫才干消化完这些库存，该数值比力9月份12.8个月收窄了0.3个月的水平。现在存销比为近22个月新低，大体相当于2013年12月份的水平。昭然若揭，去年8月后，跟着大城市出售量苏醒，去化周期就趋于减小，景象持续好转，其实不值得郁闷。
- 又被专家忽悠了！楼市去库存根本不需要十年（附表）
